Luật Đất đai năm 2024 (Luật số 31/2024/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 01 năm 2024, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. Một trong những nội dung cải cách nổi bật, mang tính đột phá của Luật này là việc bãi bỏ hệ thống khung giá đất – vốn là một công cụ quản lý nhà nước đã tồn tại trong nhiều năm nhưng bộc lộ nhiều hạn chế trong thực tiễn.
1. Khung giá đất là gì? Cơ sở pháp lý trước đây
Trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, khung giá đất được quy định tại khoản 3 Điều 113 Luật Đất đai năm 2013, theo đó:
“Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Dựa trên khung giá này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cụ thể áp dụng tại địa phương.
Khung giá đất là cơ sở gián tiếp cho việc xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm: thu tiền sử dụng đất, tính thuế, xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…
Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành, khung giá đất bộc lộ nhiều bất cập:
- Giá đất trong khung và bảng giá thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong thu hồi đất.
- Tạo ra cơ chế hai giá, gây thất thu ngân sách nhà nước, thiếu minh bạch trong giao dịch đất đai.
- Làm méo mó thị trường quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi cũng như môi trường đầu tư.
2. Luật Đất đai năm 2024 bãi bỏ khung giá đất
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất cũ và quy định về bảng giá đất mới được ban hành từ 01/01/2026. Cụ thể, khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm và lần đầu được công bố, áp dụng từ ngày 01/01/2026. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất vào ngày 01/01 hằng năm, trên cơ sở sát với giá trị thị trường, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Bảng giá đất phải được công bố công khai, minh bạch, lấy ý kiến của các tổ chức, cá nhân có liên quan và thông qua Hội đồng nhân dân cùng cấp
Việc ban hành bảng giá đất mỗi năm một lần, thay vì 05 năm như quy định trong Luật Đất đai 2013, nhằm đảm bảo giá đất sát với thực tế, phù hợp với những biến động thường xuyên của thị trường bất động sản hiện nay.
Theo đó, khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về 05 phương pháp định giá đất bao gồm:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
3. Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc định giá đất như sau:
- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
4. Mục đích của bảng giá đất
Căn cứ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
5. Ý nghĩa pháp lý và thực tiễn
Việc bãi bỏ khung giá đất, chuyển sang cơ chế xác định bảng giá đất hàng năm:
- Góp phần phản ánh đúng giá trị thực của quyền sử dụng đất trong thị trường.
- Tăng cường tính minh bạch và công bằng trong các hoạt động quản lý và giao dịch đất đai.
- Hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến bồi thường không thỏa đáng khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tạo môi trường đầu tư thuận lợi, cạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực bất động sản và phát triển hạ tầng.
- Góp phần phòng ngừa tiêu cực, tham nhũng trong quản lý giá đất.
Việc bãi bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 là một trong những cải cách mang tính đột phá, phản ánh quyết tâm lập pháp trong việc đổi mới toàn diện chính sách quản lý đất đai. Với hệ thống bảng giá đất cập nhật hàng năm, sát với giá thị trường, người dân, doanh nghiệp và Nhà nước sẽ được đảm bảo quyền lợi công bằng hơn trong tiếp cận và khai thác nguồn lực đất đai.
