Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định liên quan đến việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) sau khi nhận chuyển nhượng, cũng như các trường hợp không được cấp GCN và những nguyên tắc cần tuân thủ khi sử dụng đất. Công ty Luật TNHH MV sẽ làm rõ các vấn đề này, giúp quý khách hàng hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành.

1. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu là liệu người nhận chuyển nhượng có được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc cấp mới GCN không phải là trường hợp mặc định.

1.1. Trường hợp đăng ký biến động thay vì cấp mới GCN

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2023 quy định về các trường hợp đăng ký biến động đất đai:

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;“

Đồng thời, khoản 1 Điều 41 Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT cũng quy định về việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

“Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bằng hình thức chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc thừa kế hoặc tặng cho hoặc góp vốn đối với toàn bộ thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 12 Điều 13 của Thông tư này mà bên nhận chuyển quyền không có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 1 và khoản 12 Điều 13 của Thông tư này, trừ trường hợp trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi.“

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về cơ bản sẽ chỉ thực hiện đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, chứ không phải cấp mới GCN.

1.2. Các trường hợp được cấp mới GCN

Tuy nhiên, có hai trường hợp ngoại lệ mà người nhận chuyển nhượng có thể được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi. Trong trường hợp này, việc cấp mới là cần thiết để ghi nhận thông tin đầy đủ.
• Trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi chuyển nhượng mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận. Quyền này được pháp luật công nhận, cho phép người dân lựa chọn hình thức phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình.

2. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nào?

Không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định rõ những trường hợp người sử dụng đất sẽ không được cấp GCN. Việc nắm rõ các trường hợp này giúp tránh những rủi ro pháp lý không mong muốn.

Các trường hợp sau đây không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2024.
• Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 7 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2024.
• Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.
• Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên, người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc nào khi sử dụng đất?

Để đảm bảo việc sử dụng đất đúng pháp luật, hiệu quả và bền vững, người sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2024. Các nguyên tắc này là nền tảng cho mọi hoạt động sử dụng đất tại Việt Nam.

Người sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ 04 nguyên tắc sau:

• Đúng mục đích sử dụng đất: Đất đai phải được sử dụng đúng theo mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng. Việc sử dụng sai mục đích sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
• Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất: Nguyên tắc này khuyến khích việc khai thác và sử dụng đất một cách hợp lý, tối ưu hóa giá trị sử dụng và bảo vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên gắn liền với đất.
• Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất: Nguyên tắc này nhấn mạnh trách nhiệm bảo vệ môi trường, chống suy thoái đất và thích ứng với những thay đổi của khí hậu toàn cầu. Người sử dụng đất cần hạn chế các tác động tiêu cực đến chất lượng đất và môi trường xung quanh.
• Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh: Nguyên tắc này đòi hỏi người sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ các quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định trong suốt thời gian sử dụng đất. Đồng thời, cần tôn trọng và không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất lân cận.

Công ty Luật TNHH MV hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp cho quý khách hàng những thông tin hữu ích về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, các trường hợp không được cấp GCN và các nguyên tắc sử dụng đất. Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định này sẽ giúp quý vị tránh được những rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi của mình trong các giao dịch đất đai. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu.