Giá đất cụ thể là một yếu tố then chốt trong nhiều giao dịch và quyết định liên quan đến đất đai tại Việt Nam, đặc biệt khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp và cá nhân cần nắm rõ quy định về thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cũng như hồ sơ cần thiết để đảm bảo thực hiện đúng quy trình pháp luật. Bài viết này của Công ty Luật TNHH MV sẽ làm rõ các vấn đề trên, đặc biệt cập nhật những thay đổi mới nhất từ các văn bản pháp luật hiện hành, giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về quy trình định giá đất cụ thể và các trường hợp áp dụng.

1. Chủ tịch UBND tỉnh hay Chủ tịch UBND xã quyết định giá đất cụ thể?

Trước đây, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể chủ yếu thuộc về cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy nhiên, theo quy định mới, từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền này đã có sự thay đổi đáng kể, với việc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được trao thêm một số thẩm quyền quan trọng trong việc quyết định giá đất cụ thể.

1.1. Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã

Cụ thể, căn cứ điểm e khoản 2 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện. Đồng thời, điểm b khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định rõ:

“Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật này.“

Như vậy, từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cấp xã.

1.2. Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Ngược lại, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn giữ thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

2. Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể đóng vai trò quan trọng trong việc xác định các khoản nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Luật Đất đai năm 2024 tại Điều 160 đã liệt kê chi tiết các trường hợp cần áp dụng giá đất cụ thể.

2.1. Mục đích sử dụng giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

• Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức: Áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Ngoài ra, giá đất cụ thể cũng được sử dụng khi giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất: Áp dụng khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước: Theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa.
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất: Khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024.
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc xác định đúng trường hợp áp dụng giá đất cụ thể sẽ giúp doanh nghiệp và cá nhân tuân thủ đúng quy định pháp luật và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

3. Hồ sơ định giá đất cụ thể cần những tài liệu nào?

Để tiến hành định giá đất cụ thể, việc chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác là vô cùng cần thiết. Điều 31 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về các tài liệu cần có trong hồ sơ định giá đất cụ thể.

3.1. Các tài liệu cần có trong hồ sơ định giá đất

Cụ thể, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể. Hồ sơ này bao gồm các tài liệu sau:

• Mục đích định giá đất: Cần nêu rõ mục đích của việc định giá đất, thời gian dự kiến thực hiện và dự toán kinh phí cho công tác định giá.
• Các quyết định liên quan đến đất đai: Bao gồm quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, quyết định gia hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, và quyết định thu hồi đất.
• Các văn bản pháp lý khác liên quan đến thửa đất cần định giá: Đây là những tài liệu bổ sung quan trọng, giúp cung cấp thông tin toàn diện về thửa đất, đảm bảo quá trình định giá diễn ra khách quan và chính xác. (Ví dụ: Các văn bản xác nhận quy hoạch, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ thửa đất, biên bản hiện trạng sử dụng đất, hoặc các văn bản thỏa thuận, hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất.)

Sau khi hồ sơ định giá đất cụ thể được chuẩn bị đầy đủ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 13 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Việc tuân thủ đúng quy định về hồ sơ và quy trình định giá đất cụ thể sẽ đảm bảo tính pháp lý và minh bạch cho các giao dịch đất đai.

Công ty Luật TNHH MV hy vọng rằng những thông tin trên đã giúp quý khách hàng có cái nhìn rõ ràng hơn về quy định pháp luật liên quan đến giá đất cụ thể sau sáp nhập và các vấn đề liên quan. Nếu quý vị có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu và hiệu quả.