Từ ngày 01/07/2025, hệ thống tổ chức chính quyền tại Việt Nam chính thức chuyển sang mô hình hai cấp: cấp tỉnh và cấp xã. Trong đó, cấp huyện đã bị bãi bỏ hoàn toàn theo quy định của pháp luật mới. Kéo theo đó là hàng loạt thay đổi trong cơ chế quản lý nhà nước, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai – lĩnh vực vốn phức tạp và tác động sâu rộng đến mọi cá nhân, tổ chức. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025 nhằm quy định cụ thể việc phân định thẩm quyền, phân cấp, phân quyền giữa các cấp chính quyền trong lĩnh vực đất đai. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 và được áp dụng thí điểm đến hết tháng 02/2027.

1. Nguyên tắc chung trong phân cấp phân quyền trong lĩnh vực đất đai

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, việc phân cấp phân quyền phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Phù hợp Hiến pháp và Luật Tổ chức Chính phủ – Luật Tổ chức chính quyền địa phương: Việc phân định thẩm quyền giữa các cấp chính quyền phải đảm bảo đúng quy định của Hiến pháp và phù hợp với khung pháp lý về phân quyền, phân cấp trong Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

• Phân cấp triệt để kèm trách nhiệm rõ ràng: Các nhiệm vụ phải được phân cấp và giao trách nhiệm chính xác giữa cơ quan trung ương và địa phương. Đồng thời đảm bảo quyền quản lý thống nhất của Chính phủ và quyền điều hành của Thủ tướng đối với lĩnh vực đất đai. Chính quyền địa phương phải chủ động, sáng tạo và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

• Phân định rõ thẩm quyền trách nhiệm nội bộ: Phải xác định rõ thẩm quyền giữa HĐND, UBND, Chủ tịch UBND và thẩm quyền chung của UBND với thẩm quyền riêng của Chủ tịch. Cấu trúc này phải phù hợp với nhiệm vụ, quyền hạn và năng lực thực hiện của từng cấp và từng cá nhân có thẩm quyền.

• Đảm bảo đồng bộ, liên thông, không chồng chéo nhiệm vụ: Các quy định về phân cấp, phân quyền phải đồng bộ, tránh bỏ sót hoặc chồng chéo nhiệm vụ giữa các cấp, nhằm duy trì hoạt động liên tục, thông suốt của toàn hệ thống. Đồng thời cần hỗ trợ ứng dụng khoa học – công nghệ và thúc đẩy chuyển đổi số trong quản trị đất đai.

• Công khai, minh bạch, quyền tiếp cận thông tin của người dân: Quy trình thực hiện thủ tục hành chính và thẩm quyền giải quyết hồ sơ phải được công khai rõ ràng, giúp người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận thông tin về thẩm quyền, thời hạn, lệ phí, mẫu biểu… Điều này cũng là cơ sở để giám sát và hạn chế sai phạm trong quá trình thực thi công vụ.

• Không ảnh hưởng đến việc thực thi điều ước quốc tế: Việc phân cấp, phân quyền trong đất đai không được làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các điều ước và cam kết quốc tế mà Việt Nam đã tham gia.

• Nguồn lực do ngân sách nhà nước bảo đảm: Các nhiệm vụ, quyền hạn được phân cấp phải kèm theo nguồn lực, nhân lực và cơ sở kỹ thuật từ ngân sách nhà nước để thực thi hiệu quả quyền hạn mới được giao.

2. Thẩm quyền theo từng cấp chính quyền

một số điểm mới về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp theo quy định của Luật Đất đai được quy định như sau:

Thứ nhất, thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Thẩm quyền quyết định việc sử dụng đất có mặt nước là hồ, đầm thuộc địa bàn nhiều xã, phường quy định tại khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai (Điều 4 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP)

Thứ hai, thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, bao gồm:

• Chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai; phê duyệt phương án sử dụng đất lúa của cá nhân quy định tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai.
• Quyết định thu hồi đất thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai; thu hồi đất liên quan đến quy định tại điểm b khoản 3, khoản 5, điểm b khoản 6 Điều 87 và khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai.
• Ban hành Thông báo thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai.
• Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm c khoản 3 Điều 87 Luật Đất đai.
• Phê duyệt phương án cưỡng chế quyết định thu hồi đất và kinh phí cho hoạt động cưỡng chế quy định tại điểm b khoản 5 Điều 89 Luật Đất đai.
• Quyết định giá đất cụ thể quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai.
• Quyết định giá bán nhà ở tái định cư trong địa bàn quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 và điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai.
• Xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai.
• Ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ban hành quyết định giá đất thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai.
• Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quy định tại khoản 3 Điều 161 Luật Đất đai.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân quy định tại điểm c khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất đối với cộng đồng dân cư quy định tại điểm b khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại điểm b khoản 2 Điều 178 Luật Đất đai.
• Phê duyệt phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn quy định tại điểm b khoản 3 Điều 219 Luật Đất đai.

Thứ ba, thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, bao gồm:

• Quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng dự án quy định tại điểm c khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai.
• Ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai.
• Ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc quy định tại khoản 3 Điều 88 Luật Đất đai.
• Ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 89 Luật Đất đai; ban hành quyết định thành lập Ban cưỡng chế thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 4 Điều 89 Luật Đất đai.
• Quyết định trưng dụng đất, quyết định gia hạn trưng dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 90 Luật Đất đai; thành lập Hội đồng để xác định mức bồi thường thiệt hại do thực hiện trưng dụng đất gây ra, quyết định mức bồi thường quy định tại điểm d khoản 7 Điều 90 Luật Đất đai.
• Quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai.
• Giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau quy định tại điểm a khoản 3 Điều 236; ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai.

Thứ tư, quy định chuyển tiếp đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

Trường hợp tổ chức thực hiện định giá đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang thực hiện nhiệm vụ theo quy định của Luật Đất đai trước ngày 01/7/2025 nhưng chưa kết thúc nhiệm vụ thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục thực hiện nhiệm vụ này cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể./.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện đã ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai trước ngày 01/7/2025 nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp tục thực hiện các thủ tục theo thẩm quyền quy định của Luật Đất đai và Nghị định này đối với phần diện tích trên địa bàn cấp xã.

Trường hợp đang thực hiện trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai trước ngày 01/7/2025 nhưng chưa ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp tục thực hiện các bước theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này đối với phần diện tích trên địa bàn cấp xã.

Trường hợp đã có quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai trước ngày 01/7/2025 nhưng chưa tổ chức thực hiện cưỡng chế thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc cưỡng chế theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này.

Mặc dù được phân cấp, phân quyền rõ ràng, song Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151 vẫn giữ yêu cầu chặt chẽ về trách nhiệm phối hợp hành chính giữa cấp tỉnh và cấp xã. Trong nhiều trường hợp, cấp xã là nơi tiếp nhận và xác minh, còn cấp tỉnh mới là nơi ra quyết định. Các cơ quan phải đảm bảo trao đổi thông tin, chuyển giao hồ sơ điện tử qua hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai dùng chung.

3. Kết luận

Phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai từ ngày 01/7/2025 không chỉ là một biện pháp kỹ thuật hành chính, mà là một chủ trương lớn nhằm tái cấu trúc hệ thống quản lý đất đai theo hướng tăng tính tự chủ cho địa phương, giảm tầng nấc trung gian và nâng cao hiệu quả phục vụ người dân, doanh nghiệp.

Việc phân định thẩm quyền được thực hiện trên cơ sở tuân thủ Hiến pháp và các luật có liên quan, nhưng đồng thời bảo đảm sự lãnh đạo thống nhất của Chính phủ, nhất là trong các vấn đề mang tính chiến lược. Các nguyên tắc được nêu tại Điều 2 Nghị định 151/2025/NĐ-CP làm rõ rằng: quyền phải đi đôi với trách nhiệm, năng lực thực thi phải phù hợp với thẩm quyền được giao, và việc phân quyền phải đi kèm với cơ chế kiểm soát, giám sát và minh bạch hóa thông tin.

Bên cạnh đó, việc phân cấp phải không gây ra xung đột trong thực hiện điều ước quốc tế, đồng thời phải tạo điều kiện thúc đẩy chuyển đổi số và cải cách hành chính, góp phần xây dựng nền quản trị đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả hơn.

Tóm lại, những nguyên tắc này là nền tảng pháp lý và thực tiễn để bảo đảm rằng phân cấp không phải là buông lỏng quản lý, mà là giao quyền một cách có kiểm soát, khoa học và hướng đến phục vụ người dân tốt hơn.